La mise en concurrence des contrats de syndic est-elle obligatoire ? Les explications de Maître ROSSI-LABORIE, Avocat à St-Chamas et Salon de Provence

Effectivement, il est obligatoire de procéder à la mise en concurrence du syndic de copropriété

Maître ROSSI-LABORIE intervient dans ce domaine depuis près de 15 ans, sur St Chamas et Salon de Provence.

Les 4 étapes du déroulement de cette mise en concurrence des contrats de syndic : la préparation, la convocation, la décision et la notification. Elle implique principalement le conseil syndical, qui est chargé de la réaliser, de manière à permettre par la suite à l’assemblée générale, de se prononcer sur la désignation du syndic. 

Aucun délai légal est institué pour réaliser la mise en concurrence des contrats de syndic.

En pratique, il est conseillé de débuter la mise en concurrence des contrats de syndic, au moins 3 mois avant la date prévue de l’assemblée générale (pour respecter les délais de convocation de l’assemblée générale et pour permettre aux copropriétaires de prendre connaissance des projets de contrat).

Cette mise en concurrence, est un moyen d’améliorer la qualité et le coût des prestations du syndic, précisément de :

• bénéficier d’une meilleure information sur les offres disponibles sur le marché ;
• négocier les conditions du contrat avec le syndic choisi ou avec le syndic sortant ;
• faire jouer la concurrence entre les syndics pour obtenir des tarifs plus avantageux ou des services plus performants ;
• sanctionner les mauvaises pratiques ou les manquements du syndic sortant en optant pour un autre syndic.

Il faut noter que la loi prévoit une possibilité de dispense de la mise en concurrence des contrats de syndic dans certains cas.

Le conseil syndical est dispensé de procéder à la mise en concurrence lorsque :

• L’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité absolue (article 25) d’y déroger ;
• Le nombre total des lots composant le syndicat est inférieur ou égal à cinq ;
• Le mandat du syndic est confié à un copropriétaire non professionnel.

Dans ces cas, le conseil syndical n’a pas besoin de rechercher ni de proposer d’autres candidats au poste de syndic que celui qui assure déjà cette fonction.

Attention, la sanction de ce défaut de mise en concurrence de l’article 21 alinéa 2 est sanctionné par la nullité de la délibération : CA Paris, pôle 4 ch. 2, 15 nov. 2017, n° 15/22918.

Il convient de noter également qu’en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale.

Ainsi que le nouveau syndic de copropriété ait été choisi après une mise en concurrence ou non, sa désignation n’est pas nulle. La loi impose une mise en concurrence mais ne prévoit aucune conséquence juridique si ce n’est pas entrepris.

Pour cette raison, la Cour de cassation a jugé que la demande d’un copropriétaire, réclamant l’annulation de toutes les délibérations depuis la désignation de ce nouveau syndic sans concurrence, qu’il estimait donc irrégulière, devait être rejetée (Cass. Civ 3, 21.9.2022, G 21-17.295).

Enfin, il échet également d’évoquer de l’abus de majorité, lequel consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif d’un groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit avec l’intention de nuire, ou encore en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.

La preuve du caractère fautif d’une décision d’assemblée générale repose sur le copropriétaire qui s’en prévaut.

C’est ainsi que la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE est venue rappeler que « Force est de constater que l’appelante ne démontre aucunement l’existence d’un quelconque abus de majorité résultant de l’adoption de cette résolution, l’examen du procès-verbal mettant en évidence que certains copropriétaires ont voté pour et d’autres contre, de sorte qu’une majorité s’est librement exprimée, étant rappelé qu’il n’appartient au juge d’apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale. » (CA AIX-EN-PROVENCE, 1re et 5ème chambres réunies, 6 avril 2023 – n° 19/19940)

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