Peut on changer la destination d'une cave au sein d'une copropriété ? Les conseils de Maître ROSSI-LABORIE avocat à Saint-Chamas et Salon de Provence

Voilà la question que l'un de mes clients m'a récemment posé !

A cet effet, il convient de rappeler que le premier réflexe à avoir est de prendre connaissance du le règlement de copropriété, lequel définit les parties communes et les parties privatives.

Lorsque ledit règlement de copropriété n'est pas clair, voire silencieux, il faut alors se référer à la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce d'autant que les caves, comme les greniers et balcons peuvent avoir des régimes différents selon le règlement de copropriété de l’immeuble et ainsi être définis comme des parties communes.

Plus encore, les caves ne sont pas des surfaces habitables, selon l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation, lequel dispose que « La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.»

Dès lors, la cave ne fait pas partie de la surface habitable.

Mais ceci étant, il est envisageable de transformer une cave, voire de changer sa destination.

Comment changer la destination d'un lot de copropriété ?

Suivant les travaux envisagés, il conviendra de solliciter :

• un Permis de construire : si la surface de la cave est supérieure à 20 m² (ou 40 m² si votre localité est régie par un PLU ou si vous souhaitez modifier les structures porteuses de la cave ou les volumes ;
• Une déclaration de travaux, si la surface à aménager est comprise entre 5 et 20 m² (40 m² si votre localité est régie par un PLU).

Attention, lorsque vous résidez en copropriété, il est impératif de solliciter en amont l'autorisation des copropriétaires, lors d'une Assemblée Générale (Ordinaire ou Extraordinaire).

Il est interessant de rappeler que a Cour de cassation est venu rappelait que le règlement de copropriété qui stipulait que les occupants de l’immeuble devaient respecter les règlements d’hygiène, de ville et police ; en ce cas, les caves ne pouvaient ainsi être mises à disposition aux fins d’habitation (art. L.1331-22 du Code de la santé publique) , et ce « nonobstant l’existence d’ouvertures en partie haute » . En l’espèce, le local « était situé au-dessous de la surface du sol naturel » et « les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n’était pas conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements » . Les juges pouvaient ainsi retenir « l’existence d’une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires », et une violation du règlement de copropriété. (Cass. 3e civ. 06 septembre 2018 : n° 17-22172) .

C'est pourquoi, votre Avocat est indispensable et le Cabinet ROSSI-LABORIE, Avocat à Saint-Chamas et Salon de Provence, vous accompagne et analyse à vos côtés, l'ensemble des moyens vous permettant de défendre vos droits.

N'hésitez pas à contacter Maître ROSSI-LABORIE, Avocat à la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE, dont le cabinet se situe à Saint-Chamas, en prenant directement rendez-vous sur le site internet, par téléphone ou par le biais du formulaire mis à votre disposition sur son site.